Co sprawdzić pod względem prawnym i umownym przed wpłatą zadatku za mieszkanie

1. Trzy poziomy kontroli przed wpłatą

Nie wszystkie czynności przed wpłatą zadatku mają ten sam status. Część wynika wprost z prawa, część służy lepszemu zabezpieczeniu umowy, a część polega na praktycznym sprawdzeniu dokumentów i okoliczności transakcji.

2. Najpierw ustal, czym jest wpłacana kwota

Zadatek

Wymóg prawny: Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony nie postanowią inaczej, w razie niewykonania umowy przez jedną z nich druga strona może od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek. Jeżeli sama go wpłaciła, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet świadczenia, a przy rozwiązaniu umowy albo niewykonaniu jej z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada lub odpowiadają obie strony, zadatek podlega zwrotowi bez obowiązku zapłaty podwójnej kwoty. ^[1]

Sam tytuł przelewu może nie wystarczyć do wykazania, że wpłacona kwota była zadatkiem. Charakter wpłaty powinien wynikać z treści umowy, która określa jej wysokość, moment przekazania i zasady rozliczenia.

Zaliczka

Zaliczka jest co do zasady częścią przyszłej ceny, ale nie uruchamia mechanizmu zatrzymania albo żądania podwójnej sumy właściwego dla zadatku. Jeżeli umowa nie zostanie wykonana i nie istnieje odrębna podstawa prawna do zatrzymania pieniędzy, zaliczka co do zasady podlega zwrotowi. Nie wyklucza to odrębnych roszczeń odszkodowawczych związanych z niewykonaniem umowy.

Ustawowa opłata rezerwacyjna na rynku pierwotnym

Wymóg prawny: W reżimie ustawy deweloperskiej umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny wskazanej w prospekcie informacyjnym. Ustawa określa przypadki jej zwrotu, a w niektórych sytuacjach — zwrotu w podwójnej wysokości, między innymi gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej. ^[4]

3. Sprawdź zbywcę, współuprawnionych i umocowanie

Weryfikacja praktyczna: Dane osoby podpisującej umowę trzeba porównać z dokumentem tożsamości, aktualną księgą wieczystą albo dokumentami spółdzielni. Przy zbyciu całego prawa każdy współuprawniony powinien być stroną czynności albo działać przez prawidłowo umocowanego pełnomocnika; nie wystarcza samo nieformalne wyrażenie zgody.

Sam fakt pozostawania w małżeństwie nie przesądza, czy potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. Trzeba sprawdzić datę i podstawę nabycia prawa do lokalu, ustrój majątkowy małżonków oraz to, czy prawo należy do majątku wspólnego. Jeżeli tak jest, art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody drugiego małżonka na jego zbycie. ^[3]

Wymóg prawny: Pełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości powinno mieć formę wymaganą dla tej czynności, czyli co do zasady formę aktu notarialnego. Forma pełnomocnictwa do umowy przedwstępnej zależy od formy tej umowy i skutku, jaki strony chcą osiągnąć. Trzeba też sprawdzić zakres umocowania, możliwość przyjęcia zadatku oraz czy nie ma informacji wskazujących na odwołanie lub wygaśnięcie pełnomocnictwa. ^[1]

Jeżeli w imieniu zbywcy działa opiekun, kurator lub przedstawiciel ustawowy, trzeba dodatkowo ustalić, czy dokonanie czynności wymaga zezwolenia sądu. Przy spółce należy sprawdzić aktualny sposób reprezentacji w KRS oraz wymagane zgody korporacyjne, jeżeli wynikają z ustawy, umowy albo statutu.

4. Ustal, jakie prawo ma zostać zbyte

W praktyce słowo „mieszkanie” może oznaczać odrębną własność lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W każdym z tych przypadków sprawdza się nieco inne dokumenty.

Lokal stanowiący odrębną nieruchomość

Podstawowym źródłem informacji jest księga wieczysta lokalu. Należy ją zestawić z dokumentem nabycia, dokumentacją pomieszczeń przynależnych oraz informacjami o prawach związanych z lokalem.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Dla takiego prawa księga wieczysta może być prowadzona, ale nie zawsze została założona. Jeżeli księgi nie ma, kupujący powinien otrzymać dokumenty spółdzielni potwierdzające osobę uprawnioną, oznaczenie lokalu, podstawę nabycia, stan obciążeń i rozliczeń oraz informacje istotne dla możliwości zbycia i finansowania zakupu. ^[5]

5. Sprawdź księgę wieczystą i dokument nabycia prawa

Weryfikacja praktyczna: Księgę wieczystą trzeba sprawdzić tuż przed podpisaniem umowy i przekazaniem pieniędzy. Należy przejrzeć wszystkie jej działy, a nie tylko dział II i IV. Szczególnej uwagi wymagają roszczenia, ostrzeżenia, ograniczenia w rozporządzaniu, hipoteki i wzmianki.

Niektóre wzmianki i ostrzeżenia wskazane w ustawie wyłączają działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Art. 8 ustawy obejmuje między innymi wzmianki o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza, apelacji i skardze kasacyjnej, a także ostrzeżenie o niezgodności wpisanego stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym. Dlatego każdą niewyjaśnioną wzmiankę trzeba powiązać z konkretnym wnioskiem albo postępowaniem. ^[2]

W przypadku odrębnej własności lokalu aktualny wpis właściciela nie zastępuje analizy dokumentu, na podstawie którego zbywca nabył prawo do lokalu. Należy porównać oznaczenie lokalu, powierzchnię, udział w nieruchomości wspólnej, pomieszczenia przynależne, status garażu lub miejsca postojowego oraz dane osób uprawnionych.

Jeżeli prawo zostało nabyte w spadku albo w drodze innego nieodpłatnego przysporzenia, przed wpłatą warto ustalić, czy zbywca dysponuje dokumentami podatkowymi wymaganymi do przyszłego aktu notarialnego w konkretnym stanie faktycznym. ^[6]

Powiązane opracowanie: szerszą analizę księgi wieczystej, dokumentu nabycia i innych dokumentów wymagających sprawdzenia przedstawiamy w artykule Księga wieczysta to za mało. Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem.

6. Jednoznacznie określ przedmiot umowy i cenę

Wymóg prawny: Umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia przyszłej umowy. W przypadku odpłatnego zbycia prawa do lokalu musi więc pozwalać jednoznacznie ustalić, jakie prawo ma zostać przeniesione i za jaką cenę. ^[1]

Zabezpieczenie umowne: Dla ograniczenia ryzyka warto ponadto wskazać:

• numer księgi wieczystej, jeżeli jest prowadzona;
• adres, numer lokalu, powierzchnię i kondygnację;
• udział w nieruchomości wspólnej;
• piwnicę, komórkę lub inne pomieszczenie przynależne;
• status miejsca postojowego albo garażu;
• wyposażenie pozostające w mieszkaniu, jeżeli wpływa na cenę;
• sposób i terminy zapłaty ceny.

Sformułowanie, że „do mieszkania należy miejsce postojowe”, może być niewystarczające. Trzeba ustalić, czy jest ono odrębną nieruchomością, udziałem w lokalu garażowym, częścią wspólną oddaną do wyłącznego korzystania czy jedynie miejscem faktycznie używanym.

7. Ustal, kto korzysta z lokalu

Księga wieczysta nie pokazuje wszystkich okoliczności związanych z korzystaniem z lokalu. Przed wpłatą trzeba ustalić, czy lokal jest wynajmowany, użyczony albo zajmowany przez członka rodziny lub inną osobę.

Samo zameldowanie nie daje prawa własności ani samodzielnego prawa do korzystania z lokalu. Trzeba jednak sprawdzić, czy dana osoba korzysta z niego na podstawie najmu, użyczenia, służebności, dożywocia albo innego tytułu.

Wymóg prawny: Zbycie prawa do lokalu nie kończy automatycznie najmu. Co do zasady nabywca wstępuje w miejsce zbywcy jako wynajmujący, a możliwość wypowiedzenia zależy od rodzaju i treści umowy oraz przepisów chroniących najemcę. ^[1]

Jeżeli mieszkanie ma zostać wydane bez osób i rzeczy, umowa powinna wskazywać termin opróżnienia, sposób przekazania kluczy, rozliczenie mediów i opłat oraz konsekwencje opóźnienia.

8. Sprawdź hipotekę i sposób usunięcia obciążeń

Hipoteka nie wyklucza sprzedaży, ale wymaga sprawdzenia aktualnych dokumentów wierzyciela. Kwota wpisana w księdze wieczystej nie musi odpowiadać bieżącemu saldu kredytu.

Weryfikacja praktyczna: Należy ustalić:

• aktualne saldo zadłużenia;
• rachunek przeznaczony do spłaty;
• warunki wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki;
• termin ważności zaświadczenia bankowego;
• część ceny płaconą wierzycielowi i część należną zbywcy.

Nie należy używać zadatku do nieformalnej spłaty długów zbywcy bez wcześniejszego ustalenia, czy taka wpłata rzeczywiście pozwoli usunąć przeszkodę w transakcji.

9. Ureguluj skutki nieuzyskania kredytu

Na rynku wtórnym odmowa kredytu nie oznacza automatycznie zwrotu zadatku. Decydują przede wszystkim treść umowy, przyczyna odmowy oraz to, która ze stron odpowiada za niezawarcie umowy.

Zabezpieczenie umowne: Umowa może określać:

• termin złożenia kompletnego wniosku kredytowego;
• termin uzyskania decyzji banku;
• dokument potwierdzający odmowę;
• różnicę między odmową z powodu sytuacji kupującego a odmową wynikającą ze stanu prawnego mieszkania;
• zasady zwrotu zadatku lub przedłużenia terminu zawarcia aktu.

Nie należy przenosić na rynek wtórny ustawowej reguły dotyczącej zwrotu opłaty rezerwacyjnej w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej, przewidzianej w ustawie deweloperskiej.

10. Dobierz formę umowy przedwstępnej do poziomu ryzyka

Umowę przedwstępną dotyczącą prawa do lokalu można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej. Taka umowa daje jednak inny zakres ochrony niż umowa sporządzona w formie aktu notarialnego.

Wymóg prawny: Jeżeli umowa przedwstępna nie zachowuje formy wymaganej dla umowy przyrzeczonej, uprawniona strona może co do zasady żądać naprawienia szkody poniesionej dlatego, że liczyła na zawarcie umowy. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności umowy przyrzeczonej, w tym wymóg zachowania formy aktu notarialnego, można dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. ^[1]

Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, termin liczy się od dnia uprawomocnienia się orzeczenia. ^[1]

Zabezpieczenie umowne: Przy umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego można rozważyć ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności. Ujawnione roszczenie uzyskuje skuteczność wobec praw nabytych przez czynność prawną po jego wpisaniu. ^[2]

Poświadczenie podpisów przez notariusza nie jest równoznaczne z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego.

11. Ustal bezpieczny i udokumentowany sposób zapłaty

Zadatek najlepiej przekazać dopiero po podpisaniu umowy, która jasno określa jego funkcję i zasady rozliczenia. Wcześniejszy przelew, oparty tylko na wiadomości, formularzu pośrednika albo ustnym zapewnieniu, może utrudnić późniejsze wykazanie, dlaczego pieniądze zostały wpłacone.

Umowa powinna wskazywać:

• dokładną kwotę i walutę;
• termin płatności;
• numer rachunku i jego posiadacza;
• tytuł przelewu;
• moment uznania płatności za dokonaną;
• zasady zaliczenia zadatku na poczet ceny;
• termin i sposób zwrotu, jeżeli powstanie taki obowiązek.

Szczególnego wyjaśnienia wymaga wskazanie do zapłaty rachunku należącego do pośrednika, członka rodziny zbywcy, pełnomocnika lub innej osoby trzeciej. Umowa powinna wtedy jasno potwierdzać, że wpłata na ten rachunek jest skuteczna wobec zbywcy.

14. Trzy możliwe wyniki weryfikacji