Sprzedaż mieszkania z hipoteką: dokumenty z banku, spłata kredytu i wykreślenie hipoteki

Co sprawdzić przed umową, jak rozliczyć bank i co dzieje się z hipoteką po sprzedaży

Autor: Bogusław Piotr Kaliciak, SATOR HOUSE
Ostatnia aktualizacja i stan prawny: 29 sierpnia 2026 r.

Najwięcej problemów powstaje wtedy, gdy strony uzgadniają termin aktu notarialnego wcześniej niż sposób rozliczenia z bankiem. Cena może pochodzić z gotówki kupującego, z jego kredytu hipotecznego albo z kilku źródeł. Jeżeli dodatkowo cena sprzedaży jest niższa od kwoty potrzebnej do zwolnienia zabezpieczenia, niedobór trzeba rozwiązać przed podpisaniem aktu.

Zanim strony ustalą wiążący harmonogram, trzeba znać odpowiedź na pięć pytań:

1. Ile wynosi kwota potrzebna do rozliczenia kredytu na dzień planowanej spłaty?
2. Na jaki rachunek i z jakim oznaczeniem trzeba przekazać środki?
3. Do kiedy informacja banku jest aktualna dla planowanej transakcji?
4. Jakie warunki bank wiąże ze zwolnieniem zabezpieczenia?
5. Jaki dokument zostanie wydany po rozliczeniu i kto wykorzysta go do wykreślenia hipoteki?

Dział IV księgi wieczystej jest ważnym źródłem informacji o obciążeniu, ale nie zastępuje aktualnego rozliczenia z wierzycielem.

1. Hipoteka nie blokuje sprzedaży mieszkania

Sprzedaż zmienia właściciela mieszkania, lecz sama zmiana właściciela nie usuwa hipoteki. To właśnie dlatego kupujący zwykle oczekuje, że mechanizm spłaty i wykreślenia zabezpieczenia będzie opisany przed zawarciem umowy, a nie pozostawiony do późniejszego ustalenia.

Podstawę prawną wyjaśnia art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się ona własnością. Nabycie lokalu nie powoduje więc automatycznego zniknięcia zabezpieczenia.

Z drugiej strony art. 72 tej ustawy uznaje za niedopuszczalne zastrzeżenie, przez które właściciel zobowiązuje się wobec wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Potoczne określenie „zgoda banku na sprzedaż” jest zatem zbyt szerokie. W typowej sprzedaży chodzi przede wszystkim o ustalenie kwoty i sposobu spłaty oraz o warunki, po których spełnieniu bank umożliwi zwolnienie nieruchomości z zabezpieczenia.

Kupujący może nabyć lokal, na którym hipoteka nadal pozostaje ujawniona. Jeżeli strony zakładają jej usunięcie w związku ze sprzedażą, tej kwestii nie należy odkładać na okres po transakcji. Zmiana właściciela nie pozbawia wierzyciela hipotecznego zabezpieczenia na nieruchomości, dlatego sposób rozliczenia powinien wynikać z dokumentów banku i z umowy sprzedaży.

2. Kwota hipoteki w księdze wieczystej nie jest saldem kredytu

W księdze wieczystej widzimy wysokość zabezpieczenia hipotecznego, a nie aktualny wyciąg z kredytu.

Jeżeli w dziale IV widnieje hipoteka do kwoty 700 000 zł, nie wynika z tego, że sprzedający ma obecnie 700 000 zł długu. Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Suma hipoteki wyznacza zakres zabezpieczenia, natomiast aktualne rozliczenie wynika ze stosunku kredytowego i informacji banku.

Po kilku latach spłaty kwota potrzebna do zamknięcia kredytu może być dużo niższa od sumy wpisanej w księdze. Możliwa jest też inna sytuacja: mieszkanie ma zostać sprzedane za 600 000 zł, a bank wskazuje 640 000 zł jako kwotę potrzebną do rozliczenia kredytu na warunkach pozwalających zwolnić zabezpieczenie. Wtedy problemem nie jest sam wpis hipoteki na określoną sumę, lecz brak 40 000 zł potrzebnych do wykonania przyjętego sposobu rozliczenia.

Przed przyjęciem zadatku i ustaleniem harmonogramu sprzedaży trzeba więc pracować na aktualnej informacji banku, a nie na domysłach wyprowadzanych z działu IV księgi wieczystej.

3. Jakiego dokumentu potrzebujesz od banku przed sprzedażą?

Nie istnieje jeden ustawowy formularz używany przez wszystkie banki. Nazwa dokumentu, jego okres aktualności i procedura wydania zależą od konkretnego wierzyciela. Z punktu widzenia transakcji ważniejsze od nazwy jest to, czy dokument pozwala ułożyć rozliczenie ceny i późniejsze wykreślenie hipoteki.

Sprzedający, kontaktując się z bankiem, powinien jasno wskazać, że:

• planuje sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu;
• potrzebuje informacji o kwocie wymaganej do rozliczenia na potrzeby planowanej sprzedaży;
• potrzebuje rachunku, danych do przelewu i warunków, które bank wiąże ze spłatą;
• chce ustalić, jaki dokument bank wyda po rozliczeniu i w jaki sposób dokument ten będzie mógł zostać wykorzystany przy wykreśleniu hipoteki.

Dokument przygotowany przed podpisaniem umowy sprzedaży powinien pozwalać ustalić co najmniej:

• kwotę wymaganą do rozliczenia kredytu albo sposób jej ustalenia na właściwy dzień;
• rachunek przeznaczony do spłaty oraz sposób identyfikacji wpłaty;
• warunki zwolnienia zabezpieczenia;
• termin lub zakres aktualności informacji, jeżeli bank go określa;
• dalszą procedurę uzyskania oświadczenia potrzebnego do wykreślenia hipoteki.

Trzeba odróżnić dokument wydawany przed spłatą, który opisuje saldo, rachunek i przyszłe warunki zwolnienia zabezpieczenia, od dokumentu wydawanego po rozliczeniu, który ma służyć dalszym czynnościom związanym z wykreśleniem hipoteki. Zgodnie z art. 32 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zgoda na dokonanie wpisu nie może być uzależniona od warunku ani terminu. Dlatego pisma, które jedynie zapowiadają zgodę banku po spełnieniu określonych warunków, nie należy automatycznie utożsamiać z dokumentem przeznaczonym już do wykreślenia hipoteki.

W obrocie często używa się określenia „list mazalny”. Nie jest to ustawowa nazwa odrębnej instytucji. Dla postępowania wieczystoksięgowego znaczenie ma treść i forma dokumentu, a nie jego potoczna etykieta. Sama nazwa dokumentu nie przesądza więc, czy będzie on wystarczający do wykreślenia konkretnej hipoteki.

Jeżeli przygotowujesz całą dokumentację sprzedaży, osobno opisaliśmy, jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania warto uporządkować przed ofertą, umową przedwstępną, aktem notarialnym i wydaniem lokalu.

Jeżeli mieszkanie obciążone hipoteką zostało jednocześnie nabyte w spadku, trzeba równolegle uporządkować następstwo prawne. Zobacz jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży mieszkania po spadku.

4. Jak może wyglądać przepływ ceny przy kupującym gotówkowym?

Jeżeli kupujący dysponuje całą ceną ze środków własnych, umowa może przewidywać rozdzielenie płatności. Część odpowiadająca kwocie wskazanej przez bank sprzedającego trafia na rachunek przeznaczony do spłaty, a pozostała część ceny do sprzedającego. Nie jest to ustawowy wzór dla każdej transakcji. Rachunki, kwoty i terminy muszą wynikać z dokumentów bankowych oraz umowy.

Przykład: cena 800 000 zł, z czego 260 000 zł służy rozliczeniu kredytu, a 540 000 zł jest rozliczane ze sprzedającym. To ilustracja mechanizmu, nie wzór do skopiowania bez sprawdzenia dokumentów konkretnej transakcji.

Przed podpisaniem umowy sprzedaży powinno być ustalone:

• jaka kwota trafia do banku, a jaka do sprzedającego;
• na jakie rachunki mają zostać wykonane przelewy;
• w jakich terminach nastąpi płatność;
• jak strony udokumentują wykonanie płatności;
• co nastąpi po otrzymaniu przez bank wymaganej kwoty.

5. Co zmienia kredyt hipoteczny kupującego?

Przy kredycie kupującego jedna sprzedaż musi uwzględnić dwa odrębne stosunki kredytowe. Sprzedający ma zobowiązanie wobec swojego banku, a kupujący uzyskuje finansowanie w innym banku. Każdy z nich może posługiwać się własnymi dokumentami, terminami i warunkami uruchomienia środków.

Załóżmy, że kredyt sprzedającego prowadzi Bank A, natomiast zakup finansuje Bank B.

BANK A, BANK SPRZEDAJĄCEGO

• określa kwotę i rachunek potrzebne do rozliczenia istniejącego kredytu;
• wskazuje warunki, po których spełnieniu możliwe będzie zwolnienie zabezpieczenia;
• określa procedurę wydania dokumentu potrzebnego do wykreślenia hipoteki.

BANK B, BANK KUPUJĄCEGO

• ustala własne warunki uruchomienia nowego kredytu;
• weryfikuje dokumenty nieruchomości i dokumenty dotyczące istniejącego obciążenia;
• określa, komu i na jakich warunkach może przekazać poszczególne części finansowania.

Umowa sprzedaży musi być skonstruowana tak, aby oba zestawy warunków dało się wykonać w tej samej transakcji. Jeżeli Bank A oczekuje określonego sposobu spłaty, a Bank B uzależnia uruchomienie kredytu od dokumentu lub zdarzenia, którego nie da się uzyskać w przyjętej kolejności, problem nie zniknie w dniu podpisania aktu notarialnego. Trzeba go rozwiązać wcześniej.

Termin podpisania aktu notarialnego nie powinien być wyznaczany w oderwaniu od warunków obu banków. Najpierw trzeba sprawdzić, czy przyjęty mechanizm finansowania da się wykonać, a dopiero później ustalić daty poszczególnych czynności.

Jeżeli bank kupującego odmówi finansowania, skutki dla zadatku zależą od treści umowy i przyczyny odmowy. Szczegółowo omawiamy skutki odmowy kredytu hipotecznego dla zadatku w osobnym opracowaniu.

6. Cena sprzedaży jest niższa od kwoty potrzebnej do rozliczenia kredytu. Czy sprzedaż jest możliwa?

Sama różnica pomiędzy ceną a kwotą potrzebną do rozliczenia kredytu nie tworzy ustawowego zakazu sprzedaży. Powstaje jednak konkretne pytanie: skąd ma pochodzić brakująca suma potrzebna do spełnienia warunków, na jakich wierzyciel zwolni nieruchomość z zabezpieczenia?

Jeżeli cena wynosi 600 000 zł, a bank wymaga 650 000 zł do rozliczenia kredytu w ramach danej procedury, 50 000 zł trzeba zapewnić z innego źródła albo uzgodnić z wierzycielem inne rozwiązanie. Bez potwierdzenia stanowiska banku sprzedający nie powinien deklarować kupującemu, że hipoteka zostanie wykreślona w określonym terminie.

W takiej sytuacji szczególnie wyraźnie widać różnicę między trzema liczbami opisanymi wcześniej: sumą hipoteki w księdze, kwotą potrzebną do rozliczenia z bankiem i ceną sprzedaży. Każda odpowiada na inne pytanie.

7. Spłata kredytu i wykreślenie hipoteki to dwa różne etapy

Zapłata kwoty wymaganej przez bank nie powoduje, że wpis w dziale IV znika w tej samej chwili. Trzeba rozdzielić skutek dotyczący samego prawa od czynności dotyczącej treści księgi wieczystej.

Art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, z zastrzeżeniem sytuacji, w których z danego stosunku prawnego mogą powstać dalsze wierzytelności objęte zabezpieczeniem. Po wygaśnięciu hipoteki art. 100 zobowiązuje wierzyciela do dokonania czynności umożliwiających jej wykreślenie.

Do wniosku o wpis trzeba dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu (art. 626² § 3 k.p.c.). Sąd wieczystoksięgowy bada treść i formę wniosku, dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej (art. 626⁸ § 2 k.p.c.). Wpis nie znika więc automatycznie w chwili wykonania przelewu do banku.

8. Co sprawdzić przed przyjęciem zadatku?

Ryzyko nie zaczyna się dopiero przy podpisaniu aktu notarialnego. Jeżeli sprzedający przyjmuje zadatek i zobowiązuje się do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie, powinien wcześniej wiedzieć, czy warunki banku da się wykonać w tym harmonogramie.

Jeżeli strony są jeszcze przed wpłatą pieniędzy, osobno warto sprawdzić, co zweryfikować przed wpłatą zadatku za mieszkanie i jakie skutki powinny zostać przewidziane w umowie.

Przed takim zobowiązaniem trzeba ustalić co najmniej:

• aktualną kwotę potrzebną do rozliczenia kredytu;
• procedurę banku dotyczącą spłaty i zwolnienia zabezpieczenia;
• realny termin uzyskania potrzebnych dokumentów;
• sposób podziału i przepływu ceny;
• źródło ewentualnego niedoboru pomiędzy ceną a kwotą wymaganą przez bank;
• warunki banku kupującego, jeżeli zakup ma być finansowany kredytem.

Duży zadatek zwiększa znaczenie terminów zapisanych w umowie. Jeżeli sprzedający zobowiązuje się, że do określonego dnia kredyt zostanie rozliczony, zostanie uzyskany dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki albo zostaną spełnione inne uzgodnione warunki sprzedaży, opóźnienie przestaje być wyłącznie sprawą pomiędzy nim a bankiem. Może wpływać na wykonanie umowy zawartej z kupującym.

9. Sprawa, w której 300 000 zł zadatku spotkało się z niewykreśloną hipoteką

W sprawie rozpoznanej przez Sąd Najwyższy 12 marca 2020 r., sygn. IV CSK 582/18, dobrze widać, jak kosztowne może być rozminięcie się terminów umownych z procedurą bankową. Nie wynika z niej prosta zasada, że każde opóźnienie przy hipotece prowadzi do zwrotu podwójnego zadatku. Istotny jest natomiast sam przebieg transakcji i to, jak obowiązki sprzedających zostały powiązane z terminem umowy przyrzeczonej.

Cena lokalu: 635 000 zł

Zadatek: 300 000 zł

Obowiązek sprzedających: spłata kredytu zabezpieczonego hipoteką

Termin umowy przyrzeczonej po zmianie uzgodnień: 31 maja 2012 r.

W okresie poprzedzającym ten termin hipoteka nadal obciążała nieruchomość i pozostawała ujawniona w księdze wieczystej. Pismem z 29 sierpnia 2012 r. sprzedające poinformowały kupującego o wykonaniu obowiązku wynikającego z umowy przedwstępnej i o uzyskaniu zezwolenia banku na wykreślenie hipoteki. Kupujący złożył następnie oświadczenie o odstąpieniu od umowy i zażądał podwójnego zadatku. Sprawa przeszła przez kolejne instancje, a Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Ocena skutków takiego opóźnienia zależy od treści konkretnej umowy, zachowania stron i podstawy prawnej roszczenia. Sam fakt, że hipoteka nie została uporządkowana w terminie, nie tworzy jeszcze uniwersalnej reguły dotyczącej zadatku.

Przy planowaniu sprzedaży termin spłaty kredytu, termin uzyskania dokumentu z banku i termin zawarcia umowy przyrzeczonej trzeba ustalać łącznie.

10. „Mam pismo z banku” nie zawsze wystarcza

Postanowienie Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2019 r., sygn. III CSK 110/17, pokazuje drugi rodzaj ryzyka: formalną jakość dokumentu przedstawionego jako podstawa wykreślenia.

Wnioskodawca domagał się wykreślenia hipoteki umownej łącznej na kwotę 800 000 zł. Do wniosku dołączono oświadczenie banku obejmujące zezwolenie na wykreślenie hipoteki w związku ze spłatą kredytu. W sprawie analizowano między innymi brak daty dokumentu oraz kwestie dotyczące umocowania osób podpisujących oświadczenie za bank. Sąd Najwyższy odniósł te problemy do zakresu badania sądu wieczystoksięgowego.

Art. 95 Prawa bankowego przewiduje szczególny status określonych dokumentów bankowych i możliwość wykorzystania ich jako podstawy wpisów w księgach wieczystych. Nie oznacza to jednak, że każdy dokument pochodzący z banku pełni tę samą funkcję.

Sformułowanie „mam pismo z banku” nie odpowiada więc jeszcze na pytanie, czy strony mają dokument potrzebny do wykonania następnego etapu transakcji.

11. Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?

Według stanu prawnego sprawdzonego na 29 sierpnia 2026 r. opłata od wniosku o wpis ograniczonego prawa rzeczowego wynosi 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis (art. 46). Przy wykreśleniu jednej hipoteki oznacza to opłatę 100 zł.

Wysokość opłaty zwykle nie jest najtrudniejszym elementem tej czynności. Znacznie większe znaczenie ma właściwa podstawa dokumentowa i prawidłowe sformułowanie wniosku.

12. Checklista transakcyjna

PRZED USTALENIEM OSTATECZNEGO TERMINU

• sprawdź aktualną treść działu IV księgi wieczystej w systemie Elektroniczne Księgi Wieczyste;
• uzyskaj od banku informację pozwalającą ustalić kwotę i rachunek do rozliczenia;
• sprawdź warunki wydania dokumentu potrzebnego do wykreślenia hipoteki;
• jeżeli kupujący korzysta z kredytu, zestaw warunki obu banków;
• jeżeli cena jest niższa od kwoty potrzebnej do rozliczenia, ustal źródło brakującej sumy.

PRZED UMOWĄ

• ustal dokładny podział ceny pomiędzy bank i sprzedającego;
• wpisz prawidłowe rachunki oraz realne terminy płatności;
• sprawdź, czy dokumenty banku są aktualne dla przyjętego harmonogramu;
• nie opieraj mechanizmu transakcji na ustnych zapewnieniach co do przyszłego działania banku;
• ustal, kto i w jakim trybie zajmie się wnioskiem o wykreślenie hipoteki.

PO SPŁACIE

• uzyskaj dokument przeznaczony do wykreślenia hipoteki;
• sprawdź jego treść i formę przed złożeniem wniosku;
• złóż wniosek wieczystoksięgowy z dokumentem stanowiącym podstawę wykreślenia;
• zachowaj potwierdzenie złożenia wniosku;
• kontroluj treść księgi do czasu dokonania wykreślenia.

13. Najczęstsze pytania

Czy muszę spłacić cały kredyt przed podpisaniem umowy sprzedaży?

Nie zawsze. Jeżeli dokumenty banku i umowa są ze sobą zgodne, część ceny sprzedaży może zostać przeznaczona na rozliczenie kredytu sprzedającego. Konkretna kolejność płatności zależy od warunków danej transakcji.

Czy kupujący przelewa pieniądze bezpośrednio do banku sprzedającego?

Może tak zostać ułożona płatność, jeżeli wynika to z dokumentów banku i z umowy. Nie jest to automatyczna zasada dla każdej sprzedaży. Trzeba znać rachunek, kwotę, termin i sposób rozliczenia wymagane w konkretnej sprawie.

Czy mogę wystawić mieszkanie na sprzedaż, zanim otrzymam dokument z banku?

Sama publikacja oferty nie wymaga wcześniejszego rozliczenia kredytu. Inaczej wygląda moment przyjęcia zadatku albo zobowiązania się do określonego terminu sprzedaży. Przed takim zobowiązaniem należy znać warunki banku na tyle, aby ocenić, czy harmonogram jest wykonalny.

Czy sprzedający musi mieć własne pieniądze na wcześniejszą spłatę kredytu?

Nie zawsze. Przy odpowiednio przygotowanym rozliczeniu część ceny może służyć spłacie kredytu. Własne środki lub inne rozwiązanie stają się potrzebne przede wszystkim wtedy, gdy cena nie wystarcza do spełnienia warunków banku wymaganych do zwolnienia zabezpieczenia.

Co zrobić, jeżeli kwota wskazana przez bank zmieni się między wydaniem dokumentu a przelewem?

Trzeba stosować zasady wynikające z treści dokumentu i procedury banku. Kwota rozliczenia może zależeć od dnia spłaty oraz elementów naliczanych do tego dnia. Jeżeli dokument nie obejmuje planowanego terminu, należy uzyskać aktualną informację zamiast opierać przelew na nieaktualnej kwocie.

Czy bank może zakazać mi sprzedaży mieszkania do czasu spłaty kredytu?

Art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece uznaje za niedopuszczalne zastrzeżenie, przez które właściciel zobowiązuje się wobec wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Nie zmienia to jednak konieczności prawidłowego rozliczenia kredytu i ustalenia sposobu zwolnienia zabezpieczenia.

Czy suma hipoteki w księdze wieczystej pokazuje, ile zostało mi kredytu?

Nie. Suma hipoteki wyznacza zakres zabezpieczenia. Aktualną kwotę potrzebną do rozliczenia trzeba ustalić z bankiem.

Czy po spłacie kredytu hipoteka znika sama z księgi?

Nie. Trzeba odróżnić wygaśnięcie hipoteki jako prawa od wykreślenia jej wpisu. Usunięcie wpisu następuje w postępowaniu wieczystoksięgowym na odpowiedniej podstawie dokumentowej.

Czy każde zaświadczenie z banku wystarczy do wykreślenia hipoteki?

Nie można przyjąć takiej reguły. Dokument musi odpowiadać czynności, która ma zostać dokonana, oraz wymaganiom dotyczącym podstawy wpisu. Sprawa III CSK 110/17 dobrze pokazuje, że formalna jakość dokumentu bankowego może mieć znaczenie.

Kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki po sprzedaży?

Bank nie składa takiego wniosku w każdej transakcji. Zgodnie z art. 626² § 5 k.p.c. wniosek o wpis może złożyć między innymi właściciel nieruchomości. W konkretnej sprzedaży warto wcześniej ustalić, kto złoży wniosek po rozliczeniu i na podstawie jakiego dokumentu.

Czy kupujący może otrzymać kredyt na mieszkanie, które w chwili sprzedaży nadal ma hipotekę sprzedającego?

Takie finansowanie jest możliwe, ale zależy od warunków banku kupującego. Jego procedurę trzeba zestawić z dokumentami i warunkami banku sprzedającego jeszcze przed ustaleniem ostatecznego harmonogramu.

Co zrobić, jeżeli cena mieszkania nie wystarcza na rozliczenie kredytu?

Najpierw trzeba znać rzeczywistą kwotę i warunki banku. Jeżeli do zwolnienia zabezpieczenia potrzebne są środki przewyższające cenę, brakującą część trzeba zapewnić z innego źródła albo uzgodnić z wierzycielem rozwiązanie odpowiadające konkretnej transakcji.

14. Najważniejszy wniosek

Hipoteka sama w sobie nie powinna odstraszać od sprzedaży ani od zakupu mieszkania. Wymaga jednak prawidłowego przygotowania transakcji.

Przed ustaleniem ostatecznych terminów trzeba znać warunki wierzyciela i kwotę potrzebną do rozliczenia. Na tej podstawie strony mogą określić przepływ ceny, potrzebne dokumenty oraz kolejność czynności. Dopiero taki układ pozwala precyzyjnie zapisać ich zobowiązania w umowie.

Największym błędem jest odwrotna kolejność: najpierw wysoki zadatek i sztywna data aktu, a dopiero później pytanie do banku, co trzeba zrobić z hipoteką.

Sprzedajesz mieszkanie obciążone hipoteką?

Przed przyjęciem zadatku i ustaleniem ostatecznego terminu sprzedaży trzeba sprawdzić dokumenty bankowe, sposób rozliczenia ceny i kolejność czynności prowadzących do zwolnienia zabezpieczenia.

SATOR HOUSE prowadzi przygotowanie i sprzedaż nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu prawnego, dokumentacji i sposobu finansowania transakcji.

Granice opracowania

Materiał ma charakter ogólny i informacyjny. Nie zastępuje analizy konkretnego stanu prawnego, dokumentów bankowych ani warunków finansowania przyjętych w oznaczonej transakcji. Sposób rozliczenia ceny, zakres dokumentów, terminy oraz tryb wykreślenia hipoteki mogą zależeć od rodzaju zabezpieczonej wierzytelności, treści księgi wieczystej, procedury wierzyciela, sposobu finansowania kupującego oraz postanowień umowy sprzedaży.

Podstawa prawna i orzecznictwo

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 1066, uwzględniający stan prawny na 21 lipca 2026 r., w szczególności art. 32 ust. 3, art. 65 ust. 1, art. 68 ust. 2, art. 72, art. 94 i art. 100. Oficjalne źródło
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, w szczególności art. 95; tekst ujednolicony ELI sprawdzony według stanu dostępnego 29 sierpnia 2026 r. Oficjalne źródło
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 626² § 3 i § 5 oraz art. 626⁸ § 2; tekst ujednolicony ELI aktualny na 18 sierpnia 2026 r. Oficjalne źródło
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 42 ust. 1 i art. 46; tekst ujednolicony ELI aktualny na 18 sierpnia 2026 r. Oficjalne źródło
5. Wyrok Sądu Najwyższego z 12 marca 2020 r., IV CSK 582/18. Oficjalne źródło
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2019 r., III CSK 110/17. Oficjalne źródło