Wzmianka w księdze wieczystej: co oznacza i kiedy wstrzymać zakup nieruchomości

Autor: Bogusław Piotr Kaliciak, SATOR HOUSE
Ostatnia aktualizacja i stan prawny: 12 września 2026 r.

Pobierz PDF Skontaktuj się z SATOR HOUSE

Najważniejsza odpowiedź

Wzmianka w księdze wieczystej nie jest wpisem prawa i sama nie przesądza wyniku sprawy. Najczęściej informuje o wniosku oczekującym na rozpoznanie, ale może być związana także ze skargą na orzeczenie referendarza, apelacją lub skargą kasacyjną.

Dla kupującego najważniejsze jest ustalenie, czego dotyczy wzmianka, w którym dziale się znajduje i czy wynik sprawy może zmienić stan prawny albo opis nieruchomości. W przypadkach wskazanych w art. 8 u.k.w.h. wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

• sprawdź dział księgi, numer Dz.Kw., opis i chwilę zamieszczenia wzmianki;
• ustal, czy chodzi o wniosek o wpis, skargę na orzeczenie referendarza, apelację czy skargę kasacyjną;
• poproś o dokumenty pozwalające ustalić podstawę i możliwy skutek sprawy;
• nie finalizuj zakupu tylko dlatego, że sprzedający zapewnia, iż wzmianka jest „techniczna” albo „na pewno zniknie”.

1. Co oznacza wzmianka w księdze wieczystej?

W postępowaniu wieczystoksięgowym wniosek o wpis powinien zostać niezwłocznie zarejestrowany w dzienniku ksiąg wieczystych. Po rejestracji w odpowiednim dziale księgi pojawia się wzmianka o wniosku. Przy wniosku składanym przez system teleinformatyczny wzmianka jest umieszczana automatycznie w chwili umieszczenia wniosku w systemie. Wynika to z art. 626⁷ § 1–2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Wzmianka ma charakter informacyjny i sygnalizacyjny. Pokazuje, że w danym dziale toczy się sprawa, która może doprowadzić do zmiany treści księgi. Sama nie przesądza jednak, jaki będzie wynik postępowania.

Najczęściej wzmianka pojawia się w związku ze złożeniem wniosku o wpis. W księdze ujawnia się jednak również wzmianki związane ze środkami zaskarżenia: skargą na orzeczenie referendarza sądowego, apelacją i skargą kasacyjną. Dlatego przed oceną ryzyka trzeba najpierw ustalić, czy konkretna wzmianka dotyczy wniosku o wpis, skargi na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji czy skargi kasacyjnej.

To rozróżnienie ma znaczenie także dla art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych w razie wzmianki o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub skardze kasacyjnej, a także w razie ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym.

Jeżeli chcesz zobaczyć szerszy kontekst badania księgi przed zakupem, zobacz także dlaczego sama księga wieczysta nie wyczerpuje analizy nieruchomości.

2. Wzmianka, wpis i ostrzeżenie: trzy różne informacje

Przy analizie księgi trzeba rozdzielić trzy pojęcia, które w rozmowach o nieruchomościach bywają używane zamiennie. Ich funkcja i skutki są różne.

Najczęstsze błędy są dwa: traktowanie wzmianki jak gotowego wpisu albo uznanie, że „to tylko wzmianka” i nie ma znaczenia. W obu przypadkach brakuje najważniejszego kroku: sprawdzenia, czego dotyczy sprawa i jaki skutek może mieć dla kupującego.

Jeżeli problem nie dotyczy samej wzmianki, lecz tego, że treść księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, zobacz także opracowanie „Niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – jak ustalić przyczynę i jak ją usunąć?”.

3. Czy wzmianka o wniosku oznacza, że żądany wpis zostanie dokonany?

Nie. Wzmianka o wniosku pojawia się przed jego merytorycznym rozpoznaniem. Wniosek może zostać uwzględniony, oddalony, odrzucony albo zwrócony. Z samej wzmianki nie wynika więc, że żądana zmiana stanie się treścią księgi.

Nie należy też opierać decyzji na zapewnieniu, że wniosek jest „oczywiście błędny” albo „na pewno zostanie zwrócony”. W wyroku z 25 listopada 2009 r., II CSK 229/09, Sąd Najwyższy zaakceptował stanowisko, że rękojmię może wyłączać również wzmianka o wniosku dotkniętym brakami formalnymi i podlegającym zwrotowi. Dopóki wzmianka istnieje, kupujący powinien uwzględnić jej prawny skutek.

Księgi wieczyste są jawne, a art. 2 u.k.w.h. stanowi, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Z kolei art. 8 u.k.w.h. powoduje, że przy wskazanych w nim wzmiankach kupujący nie może opierać bezpieczeństwa transakcji na ochronie wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Ważne rozróżnienie

Wyłączenie rękojmi nie oznacza automatycznie nieważności sprzedaży ani utraty własności przez sprzedającego. Oznacza jednak, że przed podpisaniem umowy trzeba ustalić, czego dotyczy sprawa i czy jej wynik może wpłynąć na nabywane prawo.

4. Kolejność wniosków i moc wsteczna wpisu

Przy wzmiance o wniosku znaczenie ma również chwila jego złożenia. Art. 626⁶ k.p.c. wiąże kolejność wniosków z chwilą wpływu do właściwego sądu, a przy wnioskach elektronicznych system rejestruje godzinę, minutę i sekundę. Art. 29 u.k.w.h. przewiduje natomiast, że wpis ma co do zasady moc wsteczną od chwili złożenia wniosku.

W praktyce oznacza to, że wniosek widoczny dziś jedynie jako wzmianka może po uwzględnieniu wywoływać skutki odnoszone do wcześniejszej chwili. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 20 lipca 2020 r., I CSK 229/19, zwracał uwagę na znaczenie chwili wpływu i kolejności rozpoznawanych wniosków.

Sama wcześniejsza data złożenia wniosku nie oznacza jeszcze, że prawo objęte tym wnioskiem będzie miało pierwszeństwo przed każdym innym prawem. Kolejność wpływu jest jednym z elementów analizy i trzeba ją oceniać razem z rodzajem żądania, podstawą wpisu oraz charakterem prawa.

5. W którym dziale znajduje się wzmianka?

Miejsce wzmianki pomaga określić rodzaj ryzyka, ale nie daje jeszcze odpowiedzi, czy transakcję można bezpiecznie kontynuować. Inne znaczenie ma sprawa dotycząca oznaczenia nieruchomości, inne zmiany właściciela, a jeszcze inne wpisu lub wykreślenia hipoteki.

Dwie wzmianki w tym samym dziale także mogą wymagać odmiennej reakcji. W dziale IV inaczej ocenia się znany i udokumentowany wniosek o wykreślenie spłaconej hipoteki, a inaczej nieznany kupującemu wniosek o ustanowienie nowego zabezpieczenia.

Jeżeli sprawa dotyczy działu IV, pomocne będzie także opracowanie Sprzedaż mieszkania z hipoteką.

6. Jak odczytać konkretną wzmiankę?

Zanim zaczniesz oceniać ryzyko, odczytaj dane widoczne w księdze. Pozwalają zidentyfikować sprawę i ustalić jej miejsce w chronologii.

Co odczytać z samej wzmianki

Sam numer Dz.Kw. nie odpowiada na pytanie, czy zakup jest bezpieczny. Opis żądania również bywa zbyt ogólny. Trzeba go zestawić z dokumentami: aktem notarialnym, orzeczeniem, dokumentem bankowym, dokumentem dotyczącym egzekucji albo innym dokumentem stanowiącym podstawę konkretnej sprawy.

Z samej wzmianki zwykle nie ustalisz natomiast, czy dokument będący podstawą sprawy jest wystarczający, jakie stanowisko zajmie sąd ani czy druga strona kwestionuje żądanie. Dlatego numer sprawy i opis traktuj jako punkt wyjścia. Jeżeli wynik może zmienić właściciela, obciążenie albo zakres sprzedawanego prawa, potrzebne są dokumenty źródłowe, a nie tylko wydruk księgi.

Przykład z rzeczywistej księgi

W materiale ilustracyjnym wykorzystanym do tego opracowania w dziale I-O jednej z ksiąg widniała wzmianka o zanonimizowanym numerze „DZ.KW./ZG1R/…/24/1” z opisem „SPROSTOWANIE OZNACZENIA / OBSZARU NIERUCHOMOŚCI”. Z samego opisu można ustalić, że sprawa dotyczyła danych identyfikujących nieruchomość. Nie wynikało z niego natomiast, jaka dokładnie zmiana zostanie dokonana. W tej księdze wzmiankę później wykreślono przy dokonaniu wpisu.

Portal Elektroniczne Księgi Wieczyste pozwala bez logowania przeglądać treść ksiąg. Według informacji Ministerstwa Sprawiedliwości aktualnych na dzień 12 września 2026 r., po zalogowaniu przez Profil Zaufany można założyć konto w systemie, przeglądać elektroniczne zawiadomienie o wpisie, złożyć wniosek o dostęp do informacji o stanie sprawy o wpis oraz przeglądać informacje udostępnione w tym trybie.

Nie oznacza to nieograniczonego dostępu każdego zainteresowanego do akt księgi. Art. 36¹ u.k.w.h. przewiduje, że akta księgi może przeglądać w obecności pracownika sądu osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Sam zamiar zakupu nie powinien być utożsamiany z automatycznym prawem do pełnego wglądu w akta.

Praktyczna kolejność

1. sprawdź aktualną treść księgi bezpośrednio w systemie EKW;
2. zapisz dział, numer Dz.Kw., opis i chwilę zamieszczenia wzmianki;
3. ustal, czy wzmianka dotyczy wniosku o wpis, skargi na orzeczenie referendarza, apelacji czy skargi kasacyjnej;
4. poproś o dokumenty pokazujące podstawę sprawy i jej możliwy skutek;
5. przed aktem porównaj dokumenty z aktualną treścią księgi i ustal, czy zmienił się status wzmianki.

7. Kiedy wstrzymać zakup, a kiedy można kontynuować?

Wstrzymanie zakupu oznacza tu przede wszystkim odłożenie finalizacji umowy przenoszącej własność do czasu wyjaśnienia sprawy. Nie każda wzmianka wymaga rezygnacji z nieruchomości, ale przy niewyjaśnionej aktywnej wzmiance nie warto wiązać się wysokim zadatkiem i krótkim terminem aktu.

Finalizację należy odłożyć zwłaszcza wtedy, gdy nie wiadomo, czego dotyczy wzmianka; w dziale II trwa sprawa mogąca zmienić właściciela lub udział; w dziale III chodzi o roszczenie, ograniczenie rozporządzania albo egzekucję; w dziale IV pojawił się nieznany wniosek o wpis lub zmianę hipoteki; albo sprzedający nie potrafi przedstawić dokumentów zgodnych z treścią księgi.

W dziale I-O trzeba szczególnie sprawdzić wzmianki dotyczące powierzchni, oznaczenia działki, podziału, odłączenia lub przyłączenia, jeżeli mogą zmienić opis przedmiotu sprzedaży.

Kontynuowanie transakcji można rozważyć, gdy sprawa sygnalizowana wzmianką jest zidentyfikowana, dokumenty są kompletne, a możliwy skutek nie podważa tytułu sprzedającego ani nabywanego prawa. Przykładem może być znany i udokumentowany wniosek o wykreślenie spłaconej hipoteki. Nie istnieje jednak jedna klauzula umowna, która neutralizuje każdą wzmiankę.

Jeżeli strony decydują się iść dalej mimo aktywnej wzmianki, ustalenia powinny być widoczne w konkretnych elementach transakcji: terminie aktu, warunkach zapłaty ceny, dokumentach wymaganych przed płatnością i obowiązku ponownego sprawdzenia księgi. Samo zdanie w umowie, że kupujący „zna stan księgi”, nie rozwiązuje problemu, jeżeli nie wiadomo, czego dotyczy oczekująca sprawa.

8. Wzmianka w dziale I-O: dlaczego ocenia się ją inaczej

Dział I-O służy do oznaczenia nieruchomości. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 kwietnia 2019 r., IV CZ 9/19, wskazał, że wpisy w tym dziale ujawniają dane faktyczne identyfikujące nieruchomość, a nie prawa do niej. Nie korzystają więc z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym ani z rękojmi w takim zakresie jak wpisy praw.

Nie oznacza to, że wzmiankę w I-O można pominąć. Jeżeli dotyczy powierzchni, oznaczenia działki, podziału, odłączenia albo przyłączenia, trzeba sprawdzić, czy po zakończeniu sprawy przedmiot sprzedaży będzie odpowiadał temu, co opisano w umowie i co kupujący faktycznie ogląda.

Przed zakupem działki sprawdź dodatkowo

• czy numer działki i powierzchnia odpowiadają dokumentom geodezyjnym i treści umowy;
• czy trwa podział, odłączenie albo przyłączenie części nieruchomości;
• czy cena i opis przedmiotu nie zostały ustalone na podstawie danych, które mają się zmienić.

Przy zakupie gruntu warto zestawić tę analizę również z opracowaniem Co sprawdzić przed zakupem działki bez MPZP.

9. Trzy przykłady, które wymagają różnej reakcji

Przykład 1. Wniosek o zmianę właściciela w dziale II

Sprzedający nadal figuruje jako właściciel, ale aktywna wzmianka dotyczy wcześniejszego wniosku innej osoby o wpis własności. Najpierw trzeba ustalić podstawę żądania i możliwy skutek dla tytułu sprzedającego. Bez tego nie powinno się finalizować zakupu.

Przykład 2. Wniosek o wykreślenie znanej hipoteki

Kupujący wie, że kredyt został spłacony, bank wydał dokument do wykreślenia, a wzmianka w dziale IV odpowiada temu wnioskowi. Ryzyko jest inne niż przy nieznanym wniosku o nową hipotekę. Dokument banku, numer sprawy i aktualna księga powinny się jednak ze sobą zgadzać.

Przykład 3. Sprostowanie powierzchni działki

Wzmianka w I-O dotyczy zmiany danych identyfikujących nieruchomość. Nawet bez sporu o własność kupujący powinien wiedzieć, jaka powierzchnia będzie wynikała z dokumentów po zakończeniu sprawy i czy odpowiada cenie oraz treści umowy.

10. Co ze wzmianką przy umowie przedwstępnej i zadatku?

Ryzyko zaczyna się wcześniej niż w dniu aktu przenoszącego własność. Jeżeli kupujący podpisuje umowę przedwstępną, płaci zadatek i przyjmuje krótki termin do umowy przyrzeczonej, powinien wcześniej sprawdzić aktywne wzmianki. W przeciwnym razie może dojść do sporu o to, czy strony mogą lub powinny zawrzeć umowę w ustalonym terminie.

Jeżeli wzmianka pojawi się dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej, nie należy zakładać, że samo jej pojawienie się automatycznie daje kupującemu prawo odstąpienia. Znaczenie mają postanowienia umowy, przyczyna wzmianki, obowiązki stron i jej wpływ na możliwość bezpiecznego wykonania transakcji.

W umowie warto z góry ustalić, kto ma wyjaśnić nową wzmiankę, jakie dokumenty ma przedstawić i czy zapłata zasadniczej części ceny nastąpi dopiero po spełnieniu określonych warunków. Inaczej układa się mechanizm przy znanym wniosku o wykreślenie hipoteki, a inaczej przy roszczeniu osoby trzeciej.

Przy krótkim harmonogramie warto też zostawić realny czas na ponowne sprawdzenie księgi przed aktem. Nowa wzmianka może pojawić się pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a sprzedażą. Dlatego kontrola wykonana wyłącznie w dniu przyjęcia zadatku nie powinna być traktowana jako zamknięcie badania stanu prawnego.

Jeżeli transakcja jest jeszcze przed etapem umowy przedwstępnej, zobacz również co sprawdzić przed wpłatą zadatku za mieszkanie.

11. Checklista kupującego

Zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną albo przedwstępną

• ☐ Sprawdź pełną, aktualną treść księgi wieczystej w systemie EKW.
• ☐ Zwróć uwagę na wzmianki we wszystkich działach, nie tylko w dziale II i IV.
• ☐ Zapisz numer Dz.Kw., opis i chwilę zamieszczenia każdej aktywnej wzmianki.
• ☐ Ustal, czy chodzi o wniosek o wpis, skargę na orzeczenie referendarza, apelację czy skargę kasacyjną.
• ☐ Poproś sprzedającego o dokumenty pozwalające zrozumieć podstawę sprawy.
• ☐ Nie ustalaj wysokiego zadatku i krótkiego terminu aktu przy założeniu, że sąd „na pewno szybko zakończy sprawę”.

Przed aktem przenoszącym własność

• ☐ Sprawdź księgę ponownie możliwie blisko terminu aktu.
• ☐ Jeżeli pojawiła się nowa wzmianka, ustal jej znaczenie przed podpisaniem umowy.
• ☐ Sprawdź kolejność oczekujących wniosków, jeżeli może mieć znaczenie dla nabywanego prawa.
• ☐ Jeżeli potrzebne są akta, ustal z notariuszem albo osobą mającą interes prawny sposób ich weryfikacji.
• ☐ Dopiero po wyjaśnieniu ryzyka potwierdź ostateczny harmonogram zapłaty ceny i wydania nieruchomości.

12. Najczęstsze pytania i najważniejszy wniosek

Czy wzmianka oznacza zakaz sprzedaży nieruchomości?

Nie. Sama wzmianka nie tworzy generalnego zakazu zawarcia umowy. Może jednak wyłączyć rękojmię i sygnalizować sprawę, której wynik może zmienić treść księgi.

Czy wzmianka o wniosku oznacza, że żądany wpis na pewno zostanie dokonany?

Nie. Wniosek może zostać uwzględniony, oddalony, odrzucony albo zwrócony.

Czy każda wzmianka oznacza wniosek o wpis?

Nie. Wzmianka może dotyczyć także skargi na orzeczenie referendarza, apelacji lub skargi kasacyjnej. Trzeba więc najpierw ustalić jej rodzaj.

Czy można kupić nieruchomość z aktywną wzmianką?

Może to być możliwe, ale decyzja zależy od tego, czego wzmianka dotyczy i czy wynik sprawy może wpłynąć na nabywane prawo.

Czy wzmiankę o wniosku z brakami formalnymi można pominąć?

Nie można przyjąć takiej reguły. W sprawie II CSK 229/09 Sąd Najwyższy zaakceptował stanowisko, że rękojmię może wyłączać także wzmianka o wniosku podlegającym zwrotowi z powodu braków formalnych.

Czy każda wzmianka w dziale I-O jest groźna?

Nie. Dział I-O służy oznaczeniu nieruchomości. Trzeba jednak sprawdzić, czy zmiana powierzchni lub numeru działki, a także podział, odłączenie lub przyłączenie wpływają na przedmiot zakupu.

Czy po wykreśleniu wzmianki problem zawsze znika?

Nie zawsze. Sprawdź przyczynę wykreślenia i aktualną treść księgi; liczy się rezultat zakończonej sprawy.

Najważniejszy wniosek

Aktywna wzmianka nie jest zakazem sprzedaży. Jeżeli jej znaczenie nie jest znane, najpierw ustal, czego dotyczy i jaki może być skutek dla nabywanego prawa. Dopiero później potwierdź termin aktu i sposób zapłaty ceny.

Kupujesz nieruchomość z aktywną wzmianką?

Przed ustaleniem terminu aktu porównaj księgę z dokumentami sprawy i sprawdź, czy umowa, termin i sposób zapłaty odpowiadają ustalonemu ryzyku.

SATOR HOUSE przygotowuje analizy transakcyjne nieruchomości i wskazuje elementy wymagające wyjaśnienia przed zawarciem umowy.

Skontaktuj się z SATOR HOUSE

Granice opracowania

Materiał ma charakter ogólny i informacyjny. Nie zastępuje analizy konkretnej księgi, akt sprawy ani projektu umowy. Znaczenie wzmianki zależy m.in. od jej rodzaju, działu księgi, treści żądania i dokumentów, a przy wzmiance o wniosku także od chwili jego wpływu.

Podstawa prawna i źródła

1. u.k.w.h., t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066; art. 2, 5–8, 29, 36¹ – ELI.
2. k.p.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.; art. 626⁶–626⁸, 626¹¹ – ELI.
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 15.02.2016 r. w sprawie ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1583 ze zm.; Dz.U. 2026 poz. 740 – ELI.
4. Ministerstwo Sprawiedliwości, „Elektroniczne Księgi Wieczyste”, wersja 7.0 z 1.04.2026; weryfikacja 12.09.2026 – Gov.pl.
5. SN, 25.11.2009 r., II CSK 229/09 – wzmianka a wniosek z brakami formalnymi.
6. SN, 20.07.2020 r., I CSK 229/19 – kolejność wniosków i chwila wpływu.
7. SN, 24.04.2019 r., IV CZ 9/19 – charakter działu I-O.
8. B. Jelonek-Jarco, „Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych”, LexisNexis 2011.
9. P. Hadyna, „Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej”, WKP 2024.
10. Wydruki KW z EKW: stan na 15.06.2026 i 1.09.2026 – materiał użytkownika wykorzystany ilustracyjnie.